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冯焱东房地产调控应从需求为主转向需求供给

来源: 2018年07月21日

冯焱东:房地产调控应从需求为主转向需求供给并重

核心提示:当前全国大部分城市库存高企,很大程度上是供应过度造成的。同时,近一年多来四大一线城市和苏州、南京、合肥、郑州、厦门等少数二线热点城市的房价快速上涨,也与房地产供应管理不当有很大关系。

在我国

冯焱东房地产调控应从需求为主转向需求供给

,地方政府是土地垄断供应方,因此可能有人认为土地供应管理比较容易。实则不然,据笔者观察,房地产供给管理恰恰是房地产调控的一个难点,也是痛点所在。

着力形成供略大于求态势

众所周知,房地产周期性强,市场容易产生较大波动,而调控的目的就是促使供求大体平衡。但房地产供求调节存在较大的时差矛盾,正是这个矛盾增加了土地或者说房地产供应管理的难度,这一点往往被大家所忽视。

先说需求,政府对房地产需求进行调节时,往往短期内就可发挥效果。只要措施得力,需求低迷便可以演变为需求旺盛,而过热的需求也能很快降下来。可以说需求调控相对容易,这一点从今年一季度楼市的成交情况就能看出来。

再说供给,供应调节与需求调节存在很大差别。要增加房地产供给,在当期很难奏效。

因为新出让土地一般要在4~8个月后才能领到施工许可证,此后楼盘一般需要6~16个月时间才可能上市。也就是说,从土地出让到形成市场供应需要10~24个月。如再考虑资金、市场变化、规划调整、推盘节奏、惜售捂盘等因素,土地分期开盘的时间与拿地时间的时差实际上可长达2~4年甚至更久。

当期能增加供应的余地也不是完全没有,比如部分楼盘具备领取预售证条件而暂没有领取,或者计划一年后领取的,可以加快其预售证发放进度,但总体调控余地不大。

要减少供应量,调控空间也有限。理论上开发商可以通过减少甚至停止开工,延缓施工进度,延缓拿预售证等措施来减少上市供应量。但由于土地款资金占用巨大、施工许可证存在时效性、土地合同对竣工时间有要求等原因,供应存在较强刚性,降低供应量的空间不是很大。

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