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楼市低迷土地成交量萎缩一季度地方城投债增

来源: 2018年10月24日

楼市低迷土地成交量萎缩 一季度地方城投债增加

核心提示:房地产市场的波动导致土地市场成交量以及成交金额减少,让地方财政出现问题,地方政府偿债能力下跌。

近来房地产市场的波动已传导至土地市场,土地交易量不仅萎缩,甚至有开发商拿地出现反悔的现象。

土地出让收入减少一方面影响地方偿债水平,地方债面临违约风险;另一方面,会抑制土地抵押贷款扩张。财政部财科所副所长刘尚希在接受《每日经济》采访时说,土地降温直接影响地方融资,一般而言地方用土地作杠杆进行融资,现在土地收益下降,土地的杠杆率自然降低,银行会根据土地价格调整贷款的额度,这又进一步影响到地方政府公共设施的建设。

在土地市场逐渐冷却的背景下,城投债在三四月份迎来井喷,短期内或将成为地方基础设施建设资金的重要来源。

楼市降温波及土地市场

目前,楼市成交低迷不仅影响到二、三线城市的土地出让金,一线城市的土地交易也难避免。“五一”期间,各机构报告显示京沪深等一线城市成交量锐减,如中原地产追踪54个城市五一新建商品住宅销售同比下降47%,创下四年来最低水平。

2013年,全国土地出让收入总金额创纪录地达到4.1万亿元,尽管今年一季度土地出让收入依然维持40%的增长,但有分析指出这种增长主要是土地出让收入分次分期缴纳,而一季度较高的土地收入增速反映的是前期的土地出让情况。

国土资源部公布的数据显示,一季度土地供应量已出现同比负增长,房地产开发企业土地成交价款增速也大幅回落。尤其到了三四月份,土地市场冷却的迹象愈加明显,各地出现土地流拍现象,多市开推介会“叫卖”土地,但效果仍不明显。

目前,财政部尚未发布最新的土地出让情况报告,但于5月12日发布的4月财政收支情况显示:与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。此前,财政部在今年财政预算报告时做出了土地出让收入下降11.8%的判断。

中金公司日前发布报告称,房地产销售的变化传导至土地市场,主要有预期和现金流两个渠道,房地产销售的预期决定房地产商是否拿地,其次是房地产开发企业资金也受房地产销售影响。“销售下降对房地产投资和土地购置的抑制作用目前尚未充分体现出来,预计未来几个月土地收入增速将下降,并呈现负增长。”

城投债重新迎来井喷

目前,地方政府收入主要包括三块:一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中,地方政府性基金收入主要来自土地出让收入,2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升,2013年约占地方政府收入的四分之一

楼市低迷土地成交量萎缩一季度地方城投债增

。今年一季度,地方卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.8。

中诚信国际分析师李诗认为,如果土地出让的减少发展成一种趋势,那么地方政府可能需要寻找其他的偿债来源以弥补土地收入的减少。

而目前各地政府采取的手法是救市,以此稳住房地产和土地市场下滑态势,此举被视为地方对土地财政的依赖使然。

土地出让收入与地方债有关,一份23省市土地财政依赖度排名报告显示,截至2012年底,23个省(市)最少的有1/5债务靠卖地偿还,浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还,分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占比高达81%,县级政府也超过50%。

审计署的数据显示,截至2013年6月,全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元,其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临,而土地收入下降将直接影响到地方的偿债水平,甚至可能引发债务风险。

刘尚希在接受 《每日经济》采访时说,政府性基金预算是单独预算,也就是说土地收入没有在公共预算里,因此不会对教育医疗等刚性公共服务造成影响,而主要是影响政府性基金预算,一些项目的计提可能会受到影响,但这类支出不是刚性,有弹性。

中金公司首席经济学家彭文生在报告中指出,土地财政下滑给地方财政带来压力,会产生三方面影响:一是减少地方政府投资,影响固定资产投资;二是增加地方政府债务风险;三是不利于信贷扩张,总体上会给宏观经济带来紧缩效应。

由于土地被用作了地方政府融资平台的抵押物,房地产开发商也常常用土地作为其筹集建设资金的抵押品。中金报告称,过去几年土地抵押贷款大幅增长,84个重点城市土地抵押贷款从2008年的1.8万亿元增长到2013年的7.8万亿元。土地抵押贷款增速高于同期人民币贷款增速,土地市场趋冷将会导致地价下跌,土地的抵押风险加大,抑制土地抵押贷款扩张。

目前,以土地出让收入的支出在硬性计提扣除后,地方政府可自由支配的大概在三四成,这部分主要投向基础设施领域。不过,目前中国各地方政府设有数以千计的融资平台,以为铁路、公路、污水处理系统等基础设施建设项目筹集资金,这些平台通过发行城投债等方式进行再融资。今年以来,城投债重新迎来井喷的局面。

截至今年一季度末,城投债累计发行规模达3594.70亿元,较去年一季度的2993亿元同比增加601.7亿元,增幅20.10%。四月份继续迎来井喷的局面,各地方城投债募集的资金无外乎棚户区改造、基础设施、公共服务等领域建设。

李诗认为,城投债发行火爆一方面在于各地政府为城镇化建设积极融资,继续通过加强基础设施建设投入维持经济增长,另一方面也不排除地方政府面对即将到期的兑付压力,加大借新还旧力度的可能性。

点评:在房地产调控过程中,土地仍是一个重要的方向,但是首先要减少地方政府对土地财政的依赖性。不过,依照现在的情况来看,地方政府依旧过于依赖土地财政。

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